而从推出了二手房指导价和集中供地政策来看，是要把房价定格在一个稳定的安全气囊中。据不完全统计，西安2022年待上市纯新盘62个，主城区只有38盘。根据人民法院公告网公布的房地产破产文书，自2021年以来，全国范围内破产房企已超240家。西安二手房原本就处于下跌姿态，遭此利空，会加速回落，直至达到基本面。刚需买房时，往往会重视居住体验，而忽视项目地段。
时光巨轮载着我们即将跨越2021。
回顾2021年，上半年波涛汹涌，下半年兔死狐悲，楼市众生相，无限制地冲击着人们的认知格局，与此同时新增的购房需求每天都会产生。
很多朋友扛不住压力，后台问2022年还适合买房吗？未来的房子还有价值吗？今天就给大家一些建议。
01
房住不炒依旧是主旋律。
据中原地产统计，全国房地产调控政策次数在2021年前11个月已累计高达586次，与去年同期相比，累计涨幅高达28%。
预计2021年房地产调控政策次数将刷新历史年度记录，平均单月超过50次调控，都是历史第一次出现。
另外，在12月26日的《新闻联播》中，罕见的对房地产进行了2分半的报道，并采访了住房和城乡建设部部长王蒙徽。
从采访内容来看，基本上对明年的楼市政策定调了，那就是“稳”。
而从推出了二手房指导价和集中供地政策来看，是要把房价定格在一个稳定的安全气囊中。
02
秒光神盘或成历史。
据不完全统计，西安2022年待上市纯新盘62个，主城区只有38盘。
其中港务区作为主城房价洼地，随着金地、华润、中冶等红盘陆续（即将）收官，加上今年拿地价的提升，区域内明年的房价势必会水涨船高。与之相同的还有曲江和软件新城板块。
除热门区域外，像是西咸新区的冷门板块或将更加难卖！
此外，在项目同质化明显的当下，豪华的售楼处、差不多的户型、几乎一样的外立面……区域整体销量遇冷，要是在没有什么亮点能打动购房者的话，个别项目想要突破则更难上加难。
03
警惕烂尾风险。
2021年，可以说是历史上房企最煎熬的一年。
根据人民法院公告网公布的房地产破产文书，自2021年以来，全国范围内破产房企已超240家。平均一天就有一家房企倒下，甚至还有品牌房企接连暴雷。
没办法，为了防止开发商因债务违约，引发金融风险和烂尾房风险，年底这段时间，高层不得不出台了一揽子计划，定向疏解困难。
透过这些信号可以看到，对于那些高信用、低杠杆的开发商高层可能会伸出援手会救，但对那些不良开发商面对的就是“强制清除”。
因此，对于购房者来说，此时选择一个稳健的房企显得尤为关键。央企、国企的开发商不仅更好的资金实力，而且有更精细的管理能力，后期楼盘出现问题的概率相对较小。
所以特别提醒大家，在买新房时，要对开发商的资质进行背调，尽量选央企或者国企背书的。
交钱时，一定要注意是否打进了银行监管账户。对于那些工抵房，打折力度非常狠，超出正常人理解的房子不建议买，很有可能出现烂尾或跑路。
04
疫情或将帮助楼市消化房价泡沫。
这段时间阿拉善、上海、杭州、西安疫情肆虐，封控管理之下，新房售楼处、二手房中介门店，间歇性“躺平”，也让我们明白一个事实：
未来疫情防控将成为常态，病毒也将长期与我们的生活共存。
疫情也就成了影响楼市周期的一大因素。
购房者出不了门，需求急速下滑，而卖房子的人保持不变，需求和供给之间出现倾斜，相当于给了楼市“定向利空”。
而阶段性摁下房价上涨的键，也能有效起到抑制楼市过热的功效。
04
二手房触底指日可待。
西安二手房原本就处于下跌姿态，遭此利空，会加速回落，直至达到基本面。
目前西安二手房房源挂牌数量已经突破了10万套，再加上2018-2019年卖出的仅30万套房子也即将在2022年陆续解套。
这也就意味着，明年二手房的存量将要达到一个新高。
另外，疫情过后，挤压的一部分购房需求或者置换需求会加速释放，在挂牌房源增多的同时，也会迎来不小的去化。
而这个“筑底”时间，可能会在4、5月，随后会迎来回暖。
05
买房不能只关注单价，而忽视了持有成本和总价。
根据中国房价行情网的数据显示，截止到12月底，西安房价为17376元/㎡。国家统计局关于今年西安新房涨幅则维持在0.6%左右。
假设你购买一套面积百平的房子，按照首付四成计算，每年还贷成本大约是总房价的4.3%，如果再加上物业费、停车费以及折旧费用等，持有成本明显大于房价涨幅，实际上是亏本的。
另外，去售楼处看房，千万别只问单价，还要问总价。记住，总价才决定了你到底能买到什么样的房子，而单价只能决定你买的爽不爽。
06
选对板块，比选择哪个盘更重要。
买新房，大部分时候是板块决定打新的价值。
优先选主城，不论是港务区、航天/长安还是城北未央湖，这几个板块买，要比你买远郊新房或者规划的概念新城来说，抗跌风险要稳妥的多。
如果选错了板块，即便是精心挑选了板块内最具价值的楼盘，流通性、涨幅也不会太好。
07
同等价格选配套最好，同等配套选价格最低。
不同的房子，价格之所以能站在同一梯队，恰恰是因为各方面优势综合下来，价值差异并没有那么大。
如果某套房子真的有绝对优势，那么价格自然也不会在同一个段位。
反之，如果某套房子价格有足够大的优势，一些配套、户型之类的缺陷也就没那么重要了。
在有限的预算下，判断一个房子能不能买，不应该是主观感觉价格贵不贵，而是要看同样的价格有没有更好的选择。
大多数情况下，同样的价格想获得更多优势，要么加钱，要么对需求做妥协，终归需要做出取舍。
08
刚需买房，外部配套＞内部配套。
一般来讲，配套分为两部分：外部配套指交通、商业、学校、医疗、生态以及产业等影响地段价值的因素。
内部配套指户型、楼间距、绿化率、容积率、梯户比、车位比等影响居住体验的因素。
刚需买房时，往往会重视居住体验，而忽视项目地段。购房者经常出现看到户型设计不合理，就彻底否认项目。
但在你资金有限的时候，地段和居住体验是不可兼得的。好项目拯救不了垃圾地段，但地段好了，再烂的户型，也不会跑输大盘。
记住，刚需买房，比居住体验更重要的，是房产保值增值！只有房价涨了，你才有钱换房啊！
09
核心学区房不再是硬通货。
今年全国掀起教育改革浪潮，学区价值的不确定性大大增加。如果未来投资，高位去买核心学区房，风险性很大。
所以学区房不要买的太早，尤其是去赌新房学区，即使一路之隔，一旦学区出现变动，就是致命打击。
10
理性看待公寓投资价值。
公寓是一种特殊产品，并不适合所有人，而且因为税费高、水电费用高，因此，转手投资价值不大，导致公寓产品始终被“偏见”，甚至于“虐心”。
但公寓这个产品，本身靠的就是收租，或者是搞经营，说白了，就是类似于“保障房”。想要靠资产升值赚钱，几乎是妄想，除非是带学位，或者是超级豪宅，独一无二，否则想要转手盈利很难。
以上就是木兮聊房给出置业西安的10大良心忠告，希望大家的买房之路都能很顺畅。
