打破房产中介费“铁板一块”毛振华从多校划片力图打破学区房坚冰,到八部门联合发文整治规范市场秩序,近期房地产市场重磅政策频出,进一步落实“房住不炒”,稳定市场预期。面对价格偏高的房产中介费,群众不买账而私下交易,或更换优惠中介的“跳单”行为频发。最终,原中介将张女士告上法庭,索赔要求得到法庭支持。上述案例中,张女士显然要为自己违背诚信原则的行为付出代价,但从中折射出房产中介费偏高的问题同样值得重视。
打破房产中介费“铁板一块”
毛振华
从多校划片力图打破学区房坚冰,到八部门联合发文整治规范市场秩序,近期房地产市场重磅政策频出,进一步落实“房住不炒”,稳定市场预期。与此同时,有不少群众呼吁,多年来几乎一成不变的房产中介费收费模式也到了该改改的时候了。更为精细化、定价合理的收费模式,既符合市场经济客观规律,也能切实减轻群众购房负担,更是体现房产经纪人劳动价值的有益之举。
某小型中介公司在车上贴出广告招揽生意
购买房屋是大多数城市家庭穷尽大半生收入的一笔消费支出。正因如此,在整个购房过程中,每一笔花销必然要精打细算,动辄数万元的房产中介费不可小觑。
对于费时费力提供了找房源、带看房、办理过户等各种服务的房产中介来说,收费自然无可厚非。服务本身就是一种商品,优质的服务能够给客户带来便捷与舒心,自然配得上更高的收费价格。长期以来遭人诟病的,并非房产中介费本身,而是“一刀切”式按比例收费的“行规”。
综观整个房产中介行业,中介费收取标准大都集中在房屋成交价格的0.5%到2.5%之间。据北京中原市场研究部统计,2021年上半年,北京二手住宅成交参考均价为每平方米6.09万元。以在北京购买一套60平方米的二手房、2%的中介费为例,所需房产中介费就高达7万多元。而在现实中,北上广深一线及新一线城市总房价超过300万元的比比皆是,动辄数万元甚至十几万、20多万元的中介费让不少群众备感压力。
“为什么不能按每次提供的不同服务单项收费?”“成交总价500万元比400万元的房子服务内容并没有增加多少,为什么中介费却要多出几万元?”……围绕房产中介费,群众吐槽的焦点在于,无论房屋成交价是多少,经纪人提供的服务内容大致相同,中介费却因为成交价不同而千差万别,差出几倍来。碰上北京四合院成交,无异于“天上掉馅饼”。很多时候,高房价房源并不一定更难成交。事实上,同一地段价格更高的学区房往往更容易成交,中介费却不会因为成交难度降低而减少。
诸如此类的争议还有很多。令人不解的是,这种“铁板一块”的收费模式已持续多年,除偶有打折,几乎没有明显松动的迹象。
面对价格偏高的房产中介费,群众不买账而私下交易,或更换优惠中介的“跳单”行为频发。就在不久前,一则新闻登上热搜:张女士着急买房,中介冒雨陪看38套房,看中了合适房源、支付了购房定金、协商了中介费用,没想到张女士转身找了另一家中介费更低的中介公司签订购房合同。最终,原中介将张女士告上法庭,索赔要求得到法庭支持。
以“跳单”作为关键词,在中国裁判文书网检索发现,相关搜索记录多达1500余条,其中有相当数量都与二手房买卖相关。上述案例中,张女士显然要为自己违背诚信原则的行为付出代价,但从中折射出房产中介费偏高的问题同样值得重视。
对炒房客来说,高昂的中介费犹如一道无形的门槛,倒逼其降低交易频次,压缩投机收益,对维护市场正常秩序大有裨益。然而，对绝大多数以居住为目的的购房者来说,过高的中介费会加重负担、影响生活质量,还有增加交易纠纷的风险。
中介服务本身作为一种产品,要想实现更高的收益,提高服务价值是关键。房产中介费应当逐渐摒弃简单粗暴的按成交价比例收取的模式,变粗放为精细,向更为公开透明的订单式收费模式转变——房产中介在提供服务前,事先出具清晰明了的收费清单,列明收费项目及价格,在得到确认的情况下开展服务。
总体上,房产中介费收取应本着多劳多得的原则,按照市场经济规律办事。没有提供的服务不得乱收费,少一些收费上的霸王条款,多一些精细化服务。拿带看房来说,可以推广以实际带看房次数按次收费,这本身也是对经纪人劳动价值的尊重,少了一些“跳单”后竹篮打水一场空的风险。
转变收费模式,并不意味着房产中介就没有利润增长空间,经纪人就无法赚取更多佣金。在客户相中一套房源,初步了解到房主的真实希望出售价格后,背靠有公信力的中介,经纪人可以充分发挥自身所长,凭借对市场形势的精准判断、周边价格的认真比对等高质量服务,努力说服房主降低出售价格,帮客户节省更多费用。由此产生的房屋售价差,正是中介增值服务部分,完全可以按比例收取服务费。
这部分增值收入主要靠经纪人努力实现,房产中介可以从中抽取更大比例返还给经纪人,形成正向激励,激发经纪人的学习及服务热情,激励更多专家型经纪人成长起来。在这种背景下,怂恿房主抬高房价以赚取更多佣金等扰乱市场的劣行,也就没有了生存的空间。
当然,相关行业组织及政府监管部门也应从行业健康发展的角度出发,筹谋长远,认真研究群众反映突出的中介收费高问题,分析收费模式调整的必要性与可行性,帮助并指导市场主体加快改革步伐。
（刊于《半月谈内部版》2021年第10期）
