为什么允许国企做房地产（国企房地产日子就好过吗）

2021年，招商蛇口全年累计实现签约销售金额3268亿元，累计实现签约销售面积1464万平方米，同比均上升17.7%。招商蛇口各项盈利指标连续下滑，主要是受计提减值影响和业务结转导致的毛利率下降。待永续债年内到期陆续赎回后，权益利润率后续可能得到修复。2022年远洋集团销售目标为1400亿元，目标增长率2.7%。截至2021年远洋集团持有现金270.79亿元，较2020年年末下降38.4%。截至12月末，华润置地顺利完成3150亿元全年目标。

为什么允许国企做房地产?大家都在宣扬这个地产下行周期影响最大的是民营房企，毕竟躺平的都是民营房企，都在大肆鼓吹国企央企地产公司，背靠国家，有用不完的银行资金等等，现在2022第一季度已经过去，我们就来盘点一下国家队实际经营情况，下面我们就来聊聊关于为什么允许国企做房地产?接下来我们就一起去了解一下吧!

为什么允许国企做房地产

大家都在宣扬这个地产下行周期影响最大的是民营房企，毕竟躺平的都是民营房企，都在大肆鼓吹国企央企地产公司，背靠国家，有用不完的银行资金等等，现在2022第一季度已经过去，我们就来盘点一下国家队实际经营情况。

2021年招商蛇口销售目标完成率达99.0%，优于多数规模房企，全口径销售排名上升至行业第7位。

2021年，招商蛇口全年累计实现签约销售金额3268亿元，累计实现签约销售面积1464万平方米，同比均上升17.7%。

招商蛇口实现营业收入1606.4亿元，同比增长23.9%。净利率和归母净利率分别为9.5%和6.5%，较去年末分别降低3.6个百分点和3个百分点。招商蛇口各项盈利指标连续下滑，主要是受计提减值影响和业务结转导致的毛利率下降。平均借贷成本4.48%，“三道红线”指标保持绿档达标。

2021年，招商蛇口持有现金795.3亿元，较去年减少10.9%。现金短债比为2.14，剔除预收账款后的资产负债率为60.9%，净负债率为33.1%，三道红线”指标全部绿档达标。但值得注意的是，2021年招商发行永续债36.2亿元，累计达240.99亿元，较往年有所提升。

2021年绿城合同销售额3509亿元，同比增长21.3%，销售增速位列TOP20房企第一，目标完成率113%，回款率处106%的高位。

值得注意的是，绿城结转的并表项目权益比较低，加上永续债分红侵蚀利润，利润率有待提升。盈利能力方面，由于限价以及过往几年宁波、杭州等地拿地成本不断攀升，全年综合毛利率18.1%，较去年明显下滑5.5pct。

2021年绿城结转收入1002亿元，同比大幅增长52.4%；期末合同负债/结转收入1.66倍,保障了后续营收增长。期内毛利率18.1%，下滑明显，净利率略下滑至7.7%，盈利能力有待加强。期内绿城结转的并表项目权益比较低，加上永续债分红侵蚀利润，剔除永续债分红后，实际核心归母净利45.5亿元，核心归母净利率4.54%，核心盈利能力待提高。待永续债年内到期陆续赎回后，权益利润率后续可能得到修复。

2021年绿城平均融资成本4.6%，同比减少0.3pct，期末绿城加权融资成本4.5%，较期初下滑0.2pct，融资议价能力提升。2021年绿城按计划逐步赎回到期的永续债，期末永续债余额大幅缩减47.8%至107.58亿元，与此同时也加大了对银行借款和公司债等传统融资渠道的依赖。绿城汇报监管部门“三条红线”指标处于黄档范畴，核心指标趋于改善，债务结构趋于优化，短债比例减少至25.1%。

2021年远洋集团完成全口径合约销售金额1362.6亿元，同比增长14.47%；销售面积767万方，同比增幅为8.6%；远洋集团2021年的销售目标为1500亿元，虽然并入了红星地产的销售数据，但远洋集团仍未能完成销售目标，全年仅完成销售目标的90.8%。2022年远洋集团销售目标为1400亿元，目标增长率2.7%。远洋持续推进“南移西拓”战略，华东区域较去年同期增长10个百分点，但各个事业部之间发展不均，需加强在其布局重点城市的竞争力。

2021年远洋集团实现营业收入642.47亿元，同比上升13.7%；毛利率17.52%，同比下降0.98个百分点；归母净利润27.29亿元，同比下降4.8%。归母净利润下降主要是少数股东应占利润上升，2021年少数股东应占利润同比上升7.6个百分点至46.4%。另外近年来远洋总土储楼板价保持高位，2021年总土储平均楼板价达6600元/平方米，加上销售均价从2018年至今持续下滑，销管费用率上升，持续压缩企业未来的利润空间。

截至2021年远洋集团持有现金270.79亿元，较2020年年末下降38.4%。现金短债比上升至1.45，长短债务比上升至3.94，短期偿债压力不大。平均融资成本4.96%，进一步下降，融资成本优势明显。净负债率较2020年末上升20个百分点至85%，剔除预收款后的资产负债率为68%，财务较为稳健。远洋集团就上市平台而言财务水平风险不高，但表外融资情况无法推测，因此也需要审慎看待。

2021年保利置业合约销售566亿元人民币，同比增长8.6%，仅完成全年销售目标的91%。全年销售回款率94%，处于较高水平；去化率50%，相对较低。2022年保利置业签约保底目标650亿元，同比增长14.8%，货值为1400亿元（570亿存量，新推货值在830亿左右），去化率达到46%即可完成目标。保利置业“坚定十四五期间再造一个保利置业不动摇”，需保持15%的年平均增速，在目前的市场行情下具有一定的挑战。

2021年营业收入稳步增长，同比增加16.73%至356.13亿港元，仍低于2019年的水平。从内地营业收入来看，2021年保利置业内地营业收入同比增长了12%，也较2019年的水平增长了8%，内地结转得到稳定增长。净利率7.1%，归母核心净利率6.1%，均低于行业平均，未来随着低毛利率项目的逐步结转，其盈利率水平受到的压力或将更大。

期末持有现金较同比下降16.15%至366.02亿港元，非受限现金短债比1.56，同比增长2.38%，现金短债比进一步改善，短期偿债压力不大。2021年末净负债率同比下降8.46个百分点至103.83%。剔除预收后的资产负债率也同比下降2.42个百分点至74.4%。2021年末保利置业三条红线指标虽有所改善，但仍触及两条红线，未来仍需进一步加强。

2021年,华润置地实现销售金额3158亿元，同比增长10.8%；销售面积1755万平方米，同比增长23.7%。截至12月末，华润置地顺利完成3150亿元全年目标。同时，华润置地2022年新增可售货源达5278亿。从销售区域结构来看，2021年华润置地重点布局在华南大区，其中以深圳地区为主力占比超过20%。

2021年，华润置地实现营业收入2121.1亿元，同比增长18.1%。其中，开发物业销售收入1838.6亿元，同比增长17%。投资物业租金收入达174.3亿元，同比增长36.3%。毛利率27%，较去年下降3.9个百分点，其中毛利率下降的主要原因为开发物业毛利率从2020年同期的29.1%下降为23.7%，但投资物业毛利率从2020年同期的66.4%上升至68.2%。

2021年，华润置地持有现金1087.5亿元，较2020年同比增长21.6%。现金短债比为1.99，剔除预收账款后的资产负债率为60.4%，净负债率为24.4%，“三条红线”均未踩线，稳居绿档房企。此外，加权融资成本降至3.71%，同比下降0.37个百分点，融资能力有所提升。

2021年大唐集团控股实现累计合约销售金额约505.8亿元，同比增长13.6%，全年目标完成率达101.2%。在规模增长的同时，大唐也需注意项目的权益比例。2021年，大唐整体的权益比约为47%，未来仍有待提升。从销售金额的结构来看，销售贡献主要集中于福建省及广西壮族自治区两地，销售金额占比分别为36%、20%。从城市来看，南宁、重庆、福州、莆田及南通五地的销售占比达到了54%，其中南宁销售占比达16%。

2021年大唐集团总营业收入为112.54亿元，同比增长6.3%；其中物业销售额为106.53亿元，同比增长5.4%。2021年底，大唐的合同负债为184.22亿元，对全年营收覆盖率为1.64倍，全年并表销售回款估算约为174亿元，是2021年合约销售的34%，未来大唐的并表比例仍有待提升。2021年大唐集团分别实现毛利润、净利润26.99亿元、10.26亿元，分别同比增长0.1%及8%。净利润上升较快主要是由于期内出售联营公司收益1.39亿元，以及应占联营公司业绩收益由负转正至1.36亿元。

截止2021年，大唐集团控股拥有现金及银行结余约为55.09亿元，同比下降3%。总有息负债为107.8亿元，同比增长5%。从三条红线来看，只有扣除预收账款后的资产负债率约为76.09%，超过70%的政策红线。剔除受限制现金后的现金短债比1.13，同比下滑13%。

2021年11月三大评级机构标普对大唐集团展望调整至“负面”，认为大唐集团为其2022年6月到期的3亿美元境外债券再融资的能力将面临高度不确定性，企业短期内仍需注意流动性风险。此外，2021年大唐集团的联营投资额达到了56.64亿元，甚至超过了其归母净资产56.23亿元，表外负债的不确定性也同样需要关注。

2021年中海地产共实现合约物业销售金额约3694.95亿元，同比增长2.4%，增速高于同期TOP10房企；此外销售回款3528.1亿元，同比增长 3.0%。2021年中海地产有31座城市的销售额进入当地市场前三名，占所有已进入内地城市数量的三分之一。从城市来看，北京、上海、广州和南京等十个城市的销售合约额均超过了100亿元，其中北京实现销售合约额超过450亿元。

2021年中海地产营业收入为2422.41亿元，同比增长30%。虽然营收有所上升，但在行业盈利普遍下滑的趋势下，中海的毛利率同比下滑了6.5个百分点至23.54%；净利润规模同比下滑9.74%至430.62亿元，净利率同比下滑7.9个百分点至17.78%。净利润规模下滑主要是由于期内投资物业的公允值收益下降，以及联营收益下滑。若去除公允价值变动等其他影响，2021年中海的核心归母净利润也首次出现同比下降4.34%至363.8亿元。

2021年中海地产的加权平均融资成本为3.55%，同比下降了0.25个百分点，处于行业极低水平。此外中海地产的负债指标也十分优异，未触及任何红线，属于绿档企业。2021年中海持有现金达1309.56亿元，同比上升了18.55%。稳健的财务情况以及充足的资金，能够让中海在当前环境下拥有更多购地机遇，为未来加速扩张打下基础。

2021年，建发国际实现全口径销售金额1647.4亿元；累计实现权益销售金额1300.9亿元，均同比大幅增长超过100%。2021年建发国际回款金额1548.6亿元，同比74.4%；回款比例94%，多年来维持90%以上。2022年，建发国际合同销售目标将为1650亿元。

2021年，建发国际营业收入534.4亿元，同比增长25%。建发国际实现归母净利率6.6%，较2020年同期上升1.2个百分点；毛利率16.35%，较2020年同期下降0.82个百分点。随着21年下半年以来土地市场回归理性且部分房企暴雷出清，建发国际作为国企经营稳健且融资成本较低，其拿地利润率有望进一步改善，未来毛利率、净利润率有望触底回升，得到进一步修复。

2021年，建发国际持有现金460.54亿元，较2020年同期上升64.5%；现金短债比4.03；净负债率62.9%；剔除预收款的资产负债率67.6%。建发“三道红线”保持绿档达标。在市场整体下行阶段，建发国际财务状况保持稳健。此外，建发国际平均借贷成本4.69%，同比下降0.29个百分点。

市场在呼唤为地产纾困

通过分析保利、中海、招商、绿城、远洋、华润、大唐、建发这几家国企/央企地产经营情况，除了大唐短期有债务风险外，其余财务都比较稳健。

虽然这次国家队基本完成了全年业绩，但都有个共性，整个利润都在下滑，这很可能与去年房企降价促销保量有很大关系。

总体来说，几个代表国企无论从销售额，销售完成情况，财务稳健情况，现金流，明显优于民企。

如今出险房企大多集中在民营企业，这是很不正常的现象，国企央企背靠国家，从品牌到融资相对民企都有优势，在这个寒冬里，国企能独善其身，难免有投机取巧的嫌疑。

民营房企占据市场主流，房地产市场不能一枝独秀，需要有民企舞台，民企地产困境有自身盲目扩张原因，也有时代环境导致，其中地方政府和银行功不可没。

如今市场充斥大量烂尾楼，简配楼，严重刺痛购房人信心，民营企业如果全部出现躺平，稳地产、稳经济就无从谈起。

现在赶紧帮助民营房企走出困境，恢复经营刻不容缓。市场等不起，购房人更等不起。