北京核心区房子能买吗?我们看到很多专家和博主，都在讲：北京楼市，尤其是二手，价格走向了分化。——环线逻辑基本在北京已经部分失效了。今天我们以实际板块的价格变化为例，来讲一下分化时代北京的买房圈层。这是北京产业的基本面。我们以CBD为例，来盘点下以CBD为中心的各个板块的价格变动走势。
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北京核心区房子能买吗
北京楼市，以317新政为界，
317之前是普涨时代：不管买哪里，都有2-3倍的回报，
核心逻辑是：低价是王道。
317之后是分化时代：不是随便买哪里都能有高回报，
这个阶段的核心逻辑是：产业 品质是王道。
我们看到很多专家和博主，都在讲：北京楼市，尤其是二手，价格走向了分化。
那么到底是怎么分化？分化的原因在哪里？
为什么同样是五环？北五环远高于南五环？
——环线逻辑基本在北京已经部分失效了。
为什么同样的板块？次新的涨幅远高于老破小？
——这里就不是板块的逻辑在起作用，而是板块里的品质逻辑。
今天我们以实际板块的价格变化为例，来讲一下分化时代北京的买房圈层。
基于某壳的商圈数据，
北京中心城区 郊区，一共划分为260 个商圈，
可以近似看做最小单位的板块。
根据城规院基于四次经济普查数据对就业中心的划分，
北京中心城区 郊区一共有32个就业中心，
也就是说，围绕一个就业中心，平均有8个商圈。
这是北京产业的基本面。
我们继续来看房龄的基本面，
以2005年为界（2005年首次出台强制性建筑标准），
某壳上北京二手普通住宅挂牌量是72585,
其中15年内的挂牌量是27971，
也就是，平均商圈（板块）内不到4成的房子是15年内的次新。
我们以CBD为例，来盘点下以CBD为中心的各个板块的价格变动走势。
CBD作为北京最早的商务中心区，受益于90年代-10年黄金20年的发展红利，
形成了引进外商投资的第一优先级选择，
这也构成了CBD的核心产业：金融。
CBD的受益板块，主要分为四类：
第一类是CBD的确的核心居住区，以新城国际为代表，
第二类是CBD的一级外溢区，以双井板块为代表，
第三类是CBD的二级外溢区，以四惠、朝青为代表，
第四类是CBD外溢的居住功能区，以劲松为代表。
从最近3年的价格走势来看，核心居住区的波动是主导型的，
一级外溢区双井整体呈现先降后升的走势，
波动传导到二级板块，朝青、四惠，
其中朝青的波动更明显，跌和涨基本与双井同步；
四惠相对稳定，基本趋势一致，
而作为最次级外溢的劲松，则表现出阴跌的状态。
