不过结果还不错，燕庄蜕变曼哈顿广场、西关虎屯华丽转身时尚聚集地新田360广场、西史赵摇身一变普罗旺世，第一批城中村改造大获成功，给了郑州信心。
前天跟朋友去熙地港路过了金成时代广场，一大片楼体矗立在中州大道西侧。
朋友瞥了一眼吐槽到，郑州的楼盖得密不透风，一路过来挺吓人的，还以为上世纪的小区。
被逗笑的我回应了一句，郑州跟你们宁波不太一样，早期城改大多是这样的楼，见多了就习惯了。
朋友有一点不理解，拆一个城中村再盖一个更高的？这不还是丑吗？咋想的？
一连灵魂三问，沉默了许久。
十几年前，郑州城改开始，原以为郑州即将大刀阔斧换新颜，谁知跟原定的设想不太一样。
郑州城改走了这么多年，是时候静下来复盘一下了。
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许多年前，郑州这座繁华的城市中矗立着一座座城中村。
村民大都是农民，但不同于农村，不以种地为生，且周边圈层迈入了都市化，只是生活方式还是以乡村方式为主。
郑州想快速大发展，把城中村纳入城市的总体进程中是不得不做的事。
时间回到2003年9月，郑州出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》，掀开了城中村改造的时代大潮。
彼时的郑州、城中村村民根本没有城改经验，手头上并不富裕。
传统的政府主导城改模式、村集体主导城改模式行不通，燕庄、西史赵、西关虎屯等第一批城中村改造项目通通选择了开发商主导城改模式。
不过结果还不错，燕庄蜕变曼哈顿广场、西关虎屯华丽转身时尚聚集地新田360广场、西史赵摇身一变普罗旺世，第一批城中村改造大获成功，给了郑州信心。
问个问题，郑州第一批城中村改造的三大典型，你觉得哪个好？
我想很多人毫无疑问的投给普罗旺世，但在那个时候，曼哈顿广场才是认可度最高的，而升龙自创的城改模式直接影响了郑州的十几年城改。
▲网图
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郑州的城中村体量大都不小，城改的难度非常大，再加上政府、村民没经验，很少有开发商敢接手，第一个吃螃蟹的升龙冒出了头。
其实燕庄城改其他开发商有意向参与，但燕庄村民要求的巨额赔偿、配建大体量安置、商业过于吓人，真正可开发的土地很少，毫无利润可言。
开发商们掐指一算，根本算不过来帐，无奈退出。
剩下“逆流而上”的升龙找到了一个解决办法，模仿新加坡。
新加坡国土面积非常小，为了将有限的土地充分利用，在规划上下足了心思。
有些项目单体容积率非常高（建筑密度其实不高，舒适度还是可以的），将商业、住宅盖到了一起，土地功能最大化。
这让升龙茅塞顿开，直接搬到了燕庄城改上。
村民不是要大体量安置、商业。
OK！升龙把容积率提了上去，商业之上再盖一堆房子。
城改项目算下来利润不高？
OK！升龙把建筑密度再抬高一把，楼挨得紧点儿可以多出来几栋楼可以赚钱。
一套组合拳下来，开发商赚的盆满钵满、村民拿到了理想的赔付、政府不花一分钱完成了城中村改造，三方共赢。
升龙城改模式抓住了人性，满足了时下全部人的利益，活脱脱的城改标杆，大道盛行。
而后的郑州城改项目几乎都复刻着升龙城改模式，升龙接连做出几个城改大盘在郑州实现了发家，并带着自己的城改模式走向全国。
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燕庄城改操作之后，郑州终于找到了一条相对成熟的城改模式，郑州城中村大拆大建的浪潮开始蔓延、扩散。
关于郑州十几年城改取得的成绩不再多说，有目共睹，但我想说一说郑州城改留下的问题。
历史上看，升龙城改模式最大的优势就是政府、村集体不花一分钱，就有开发商主动找上门来，为你花钱完成城中村拆迁。
这对于那些资金实力不够强，但又不得不推进城市化发展、改变城市面貌的城市非常有用。
升龙城改模式能够风靡一时，影响到全国，是有道理的。
但回过头来反思，这十几年的城改给郑州留下了什么弊端？
1、升龙城改模式按下了郑州大拆大建的快进键，短短几年郑州三环内的城中村悉数进入拆迁工作，而大拆大建的背后是大量郑漂的离开。
有数据表明，郑州十几年的城改拆迁赶走了200万的郑漂，这个数据非常可怕，一个富士康超级工厂满打满算就40万人。
▲网图
这些郑漂原本居住在廉价的城中村内，却因为城改拆迁，找不到其他居所离开郑州。
不要小看这200万人，即便他们做着做底层的工作，创造出的经济数字依旧庞大。
2、升龙城改模式下千亩大盘林立，不利于城市建设的健康发展。
升龙城改模式就是把村子的全部土地交由开发商统一建设，上千亩的土地上，只有一位开发商耕耘，孤木难支。
实力不够硬的，极容易支撑不下去。
比如豫森城、美商龙湖一号，漫长的开发周期与无法回笼资金构成矛盾，解决这一矛盾的主要方法主要是无证销售，但空手套白狼抵不过时间只能烂尾。
实力还可以的，整体建设完成少则三五年，多则十几年，超长的开发周期很难完成整个片区的改头换面，不利于城市建设的健康发展。
3、升龙城改模式助长了人性的贪婪，带来了一堆无品质的城市“建筑垃圾”。
大多时候城改选择开发商的标准只有赔偿多少，无关开发商资质。
即便是小开发商，跟村里领导关系好、多出点儿钱都能拿下。
但城改越来越多，村民互相攀比、胃口越来越大，开发商的前期投入加大，而这些都是要反噬到购房者身上，为了利润只能降低品质。
最终一个个占据着城市绝佳位置的城中村，竖立着的却是密密麻麻高容积率的房子，这些本应是最应该诞生豪宅和城市天际线的地段，却一个一个全部品质沦陷。
4、升龙城改模式关上了很多开发商入郑的大门，郑州楼市的产品力升级进展慢。
郑州绝大多数的项目，都是城改，很少有净地招拍挂，而本土开发商垄断了郑州大量土地资源情况下，其他开发商无法登陆郑州，连万科进郑州前几年都吃了不少苦头。
没有新鲜血液带着好产品进来，城改项目赶时间拿地、追求更大利润快速卖房根本没有人想过如何提升品质，很长一段时间郑州的产品力得不到明显升级。
判断一个城市的房地产发展水平，主要看本土的中小开发商，中小开发商是一个城市房地产行业的最广泛的存在，而郑州的本土中小开发商守着城改不思进取，间接影响了郑州楼市的整体品质上不去。
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本文无意针对升龙，升龙只不过创造性的利用了人性之恶完成了自己的大业。
换句话讲，当时情况下选择升龙城改模式是可以理解的，大家都没钱，只能这么干。
十几年的城中村改造成果证明，这个方向不能说错，但在以人为本的年代里，绝对也不可能是对的。
问题出在，升龙城改模式给郑州的大拆大建按下了快进键，而快进中这种一开始就有问题的模式不断被复制，却没有人去解决问题，没有人注意到这种模式是否对郑州这个城市造成不可逆的伤害。
错误的方向加不懈的努力，等于灾难。
清醒的人都在竭尽全力利用这种机制，提升自己诉求，盘算自己利益，这就是人性，而他们种下的恶果却要整个城市来承担。
回到现实，城中村改造进入到了尾声，有必要停下来想一想该怎么办了？
大家口中“拆了一个城中村，再建一个城中村”不是段子，而是事实。
郑州的城改政策后续做过几次修正，出现了老鸦陈这种政府主导城改模式，还有一些城改项目有机会改变规则，考虑清楚再行动。
不用悲观，有反思才有进步，要相信未来。
祝这个城市，越来越好。
