强制规定住宅层高不低于3米3月15日，在住建部官网公示，最新版《住宅项目规范》正式起草完成，在前期多次征求意见基础上修改完善并经专家审查通过现再次向社会公开征求意见《住宅项目规范》属于全文强制性工程建设规范根据最新征求意见稿，。
3月15日，在住建部官网公示，最新版《住宅项目规范》正式起草完成，在前期多次征求意见基础上修改完善并经专家审查通过。现再次向社会公开征求意见。
《住宅项目规范》属于全文强制性工程建设规范。根据最新征求意见稿，对新的住宅产品有了进一步的提升要求。相比现行规范，针对建筑层高、净高、设置电梯、配置新能源汽车充电设施、楼板厚度等方面进行了调整。其中明确要求，新建住宅层高不应低于3米。
此条的执行，对一般住宅项目利润会有多大的影响？本文通过一个具体项目案例进行简单分析。
项目概况：
占地面积：93149㎡
建筑面积：274384.89㎡
计容面积：204927.8㎡
地下车库面积：67877.09㎡
建筑类别：3层联排别墅41栋、34层高层10栋
总 户 数：2029户
容 积 率：2.2
建筑密度：25%
设防烈度：6度（0.05g）
场地类别：Ⅲ类
基本风压：0.45kPa
地面粗糙度类别：B类
该项目10栋高层均为34层，地面以上层高均为2.9m，檐口高度98.6m。
多层均为3层联排叠墅，层高为3.3m、3.1m、3.0m，屋面为坡屋面，檐口高度折算为9.4m，屋脊高度12.386m。
现行规范仅对净高进行了规定，如“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m”，据此要求，部分住宅项目层高取2.90m，室内梁高最大取450mm时，可满足规范2.40m的要求，本项目按此原则控制，最小层高取2.90m。
对本项目层高的分析，假设现有总图方案为最优方案。当按最小层高3.0m调整时，叠墅层高满足要求不需要调整，高层则需要将层高由2.9m调整为3.0m。如果仍保持34层的设计，则总高度为3.0mx34=102m大于100m。
根据《建筑设计防火规范GB 50016-2014》中规定建筑高度大于100m时，在防火规范中按超高层进行设计，主要有以下要求：
需设计避难层
建筑设计防火规范GB 50016-2014 5.5.31
每户每间卧室均需设计自动灭火系统
建筑设计防火规范GB 50016-2014 8.3.3
每户每间卧室均需设计火灾自动报警系统
建筑设计防火规范GB 50016-2014 8.4.2
每层楼板耐火极限不低于2h
建筑设计防火规范GB 50016-2014 5.1.4
外墙保温材料燃烧等级不低于A级，不大于100m时可做B1级
建筑设计防火规范GB 50016-2014 6.7.5
应急照明及疏散照明的连续供电时间增加，不小于1.5h
建筑设计防火规范GB 50016-2014 10.1.5
另外，高度大于100m的住宅建筑根据《建筑防烟排烟系统技术标准GB51251-2017》3.1.2中规定，楼梯间前室等均需设置机械加压送风系统。（具体设计要求详见防排烟系统技术标准3.3~3.4）。
当高层部分保持34层且层高调整3.0m时，防火及防烟排烟方面的成本投入有较大幅度的提高，同时楼间距需要根据日照要求重新调整，从而引起地下室车位排布等一系列问题。所以，最优方案是调整层高的同时，保持檐口高度不超100m。按此方案，高层可调整为33层，3.0m x 33=99.0m，总图不需要进行调整。10栋高层的可售面积共计减少5091.63㎡，减少货值约5000万元（按项目所在地商品房均价计算）。
结构方面成本的变化，选取本项目一栋高层进行对比，分别根据调整前后层高及层数调整结构计算模型，修改梁上线荷载并分别优化至指标等贴近规范要求，进行同参数绘制施工图并统计钢筋混凝土指标。
单个楼层材料变化如下表，单层的结构成本有所提高，提高幅度为2%。
高层塔楼地上部分材料变化如下表，整栋楼的结构总成本有所减少，减少幅度为1%。
以上数据说明，在总高不变的情况下，结构的成本基本上没有变化，或者说变化非常小。以上分析仅针对本项目个例，对于高烈度区，结构成本的变化会相应增加，大量项目统计数据为：层高每增加0.1m，结构材料单方指标增加约1kg/㎡和0.01m³/㎡。同时，在总高度相同时，门窗、砌体等的变化均与结构总成本类似，变化极小。
结论：
01 对于本项目，对利润影响最大的是可售面积的减小，即10栋高层住宅的可售面积减少5091.63㎡，从而减少的货值约5000万元（按项目所在地商品房均价计算）。
02 实际工程中，可在方案阶段尽可能贴近地块容积率要求，平衡品质和可售面积，将层高对项目利润的影响降至最低。针对此项目，若维持原有可售面积时，在高层减少一层的情况下，需要另外增加约5000㎡的面积进行平衡，由此引起的成本增加约600万元，即综合成本增加约30元/㎡。
文章来源：同辰建筑，文章已获作者授权，对此表示感谢。
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