很多人认为“房子之所以贵，是因为绑定了教育资源”，而“学区房”讨论热度一直居高不下。可以说，“买房”是国人最热衷的话题之一，而“学区房”则是买房这皇冠上那颗明珠。而实际上，绝大部分情况下，学区房针对的是“公办学校”。北京公办学校强，有非常强的学区房文化，但是的情况其实是完全不能代表全国大部分情况的，是非常特殊的，但是因为北京是媒体及文化中心，经常让全国人民误以为“全国都是北京这样的学区房”。
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学区房是国人茶余饭后最热衷的话题之一，然而神奇的是，对“学区房”的认知程度和其讨论热度却是不匹配的，很多人热衷于讨论学区房，但对“啥是学区房”没有一个明确的概念。而厘清“到底什么是学区房”就是本文希望做到的事情。
“学区房”是国人茶余饭后讨论最多的话题之一
大概从2008年起，“房产”就成了国人茶余饭后必讨论的话题。很多人认为“房子之所以贵，是因为绑定了教育资源”，而“学区房”讨论热度一直居高不下。可以说，“买房”是国人最热衷的话题之一，而“学区房”则是买房这皇冠上那颗明珠。在百度搜索指数上来看，学区房指数持续高于“小升初”指数，大概2015年以来，也超过“小升初”指数，“学区房”本身的热度，超过了其本身所代表的功能——升学。
图：百度指数上，“学区房”搜索指数高居不下，显著高于“幼升小”和“小升初”搜索指数
某国内著名问答平台上，学区房也是超级热门的话题。我们随便取两个问题，“学区房对孩子的教育成长到底有多重要”，“在上海买学区房是否无比重要”都是几千关注者，上百万的浏览量。
图：某国内著名问答平台上，各种“学区房”问题动辄百万 浏览量
奇怪的事情：学区房如此高的热度，却竟然没有一个清晰的定义？
打开百度百科“学区房”词条，定义解释如下:
“学区房，一个特别的名词。房产推销员把学区房说成是家长自愿的，理由是家长们随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置一切属于教育质量好的小学学区的房产。但为受到教育质量好的小学而买学区房这是果非因。
学区房成为一些房地产商的一个促销手段，好的学区房普遍高出其他房源的20%，尽管价格不菲，但往往常受关注。
学区房的出现折射出现行教育体制方面的弊端，主要体现在一个城市教育资源的分配非常不均衡，造成一些所谓的“好”的优质中小学，这也同时体现出教育的不公平性。也就是说不是所有的义务教育阶段的孩子都能享受到优质教育的权利。”
搞笑是事情就是：上面这几段文字，算是哪门子“定义解释”？这哪里解释了学区房的定义啊？
图：百度百科的“学区房”词条，完全没有定义
刚才提到，某国内著名问答平台上，关于学区房的讨论及其热烈。该平台也是国内著名的GEEK平台，主张——“先问是不是，再问为什么”，喜欢在各种问题下先讲一大堆定义，定义了讨论主体之后，再进行交流。但是在“学区房”这个讨论问题中，几乎没有人在讨论“学区房是什么”，就开始了激烈的讨论。
图：某国内著名问答平台上，几乎没有人讨论“学区房是什么”
这真的是一件特别奇怪的事情——明明是一个特别有热度的话题，为什么却连其基础定义都讨论不清楚？
今天我们就来试图扒清楚——“学区房到底是个啥”
要弄清学区房到底是啥，首先要还要去探究一些概念，包括“公办学校”和“民办学校”，包括“北京”和“一二线城市”和“四五线城市”还包括“对口划片”和“考试”。
有一个定义是必须讨论清楚的——我们讨论的“学区房”，指的不是“位置在学校旁边的房子”，而是指“拥有这个房子可以让孩子划片免试进入周围对口好学校的房子”。这是第一个要理清楚的问题，很多人对学区房的认知是——“好学校旁边的房子”，这个认知是错的！或者说至少是没有搞清楚问题实质的认知。
要理解这个问题，必须先理解，“好学校”到底是怎样的一种分布，在不同的城市，这个分布是不同的。而实际上，绝大部分情况下，学区房针对的是“公办学校”。
公办学校与民办学校——学区房是针对公办学校的
(以下学校指的是“初中”和“小学”，不包括高中，高校和幼儿园)
其实“公办”与“民办”学校一直也是一个模糊不清的界定。我倾向于认为，“以财政进行办学的，通过学区划片（而不是各种各样的筛选和考核）招生的”，是公办学校，而“不是财政办学，不是直接通过学区对口划片进入”的，是民办学校。
以这个标准判断来看，很多企业（包括国企，包括一些大学）办的学校其实是民办学校，比如国棉X场附属中学，比如X工大附中，其实是民办学校，这些学校很多是有自主择校招生的，也不是直接通过对口学区划片进入的。
民办学校的优势，在于“更灵活的机制”，而这样的优势，在该地区人口呈现流入，小升初呈现供不应求的时候，显得尤为突出。而过去20年间，全国的人口其实是发生了很大程度上的迁移的，总体来说，一二线和部分三线城市人口流入，四五线城市人口流出。以上海为例，2000年上海出生人口8.5万人，2016年出生人口22万人（北京也是类似的情况）。
图：上海的出生人口近20年来翻了一倍还多
人口流入，使得一二线城市的教育变得更加供不应求。而民办小学和初中“可以自主选择筛选生源”是一个非常大的机制优势，在这样的城市人口结构变化趋势下，这些城市的民办学校生源变得越来越强，所以实际上，现在相当大一部分的一二线城市，和部分三线城市，是民办学校强于公办学校的。而这一点初中比小学更明显。
这里面，有一个有意思的事实，很多人可能并没有意识到：即因为小学和初中是义务教育，其实小升初和幼升小是根本没有考试的，也不允许考试。但公办学校是直接通过你所在的房子的小区，来给你划片判定你进入哪个公办学校的。而民办学校，大部分情况下是不能通过房子入学的（少部分和地产商合作的学校除外），是通过一些其他考核方式（SMK，坑班，XW，递简历等方式）来实现筛选的。
图：政策层面，小升初和幼升小是不允许考试的
而现在我们，我们要对学区房下定义了——即：拥有这个房子，可以让你的孩子，直接免试进入你心仪的学校，这样的房子才能叫做“学区房”。实际上学区房应该是这样的一种东西。
另一方面，上海和北京都是按区划分教委的，不同区之间差别很大，对于很多学校，你必须有一套该区的房子，才能在该区参与考试，但是这是和户籍相连的，基本上这个房子只要在这个去就好了，所以一般说到“学区房”，还是指上面那种情况。
所以，我们必须首先明确一个概念——学区房，是针对公办学校的，且重点在于“免试进入”，那种需要考试才能进去的，一般都不是学区房。
不同城市情况是不同的——一线城市和四五线城市学区房概念更强
所以全国的城市大概有三种典型的情况：北京，其他一二线城市，四五线城市。
北京：北京的情况是最特殊的，而且北京各个区的情况差别非常的大。总体来说，北京的公办学校强于民办学校，所以北京的学区房，特别贵，比别的地方都贵。而北京传统意义上，教育最强的两个区西城和海淀，也是情况最特殊的两个区。海淀的特殊性在于——最强的初中，所谓海淀六小强——人大附，首师大附中，清华附，101中学，北大附，十一中学，他们其实是公开招生的，不管是因为什么原因，他们确实是以公开筛选的形式进行择校招生的，而并非“通过学区划片统筹招生”。西城的特殊性在于——西城的学区现在还是一对一的，公办学校强，入学方式就是学区划片对口，就是一个学区房对应一个小学和初中，一个学区房就可以让孩子之后小学初中有保障，这几年“北京学区房改革”，一直没有落到西城头上，北京西城的学区房是全中国乃至全世界最贵的房子，一般看到新闻中的“天价学区房”，很大一部分是来自于西城的，就是因为西城有这样的特殊性。北京公办学校强，有非常强的学区房文化，但是的情况其实是完全不能代表全国大部分情况的，是非常特殊的，但是因为北京是媒体及文化中心，经常让全国人民误以为“全国都是北京这样的学区房”。
其他一二线城市：大部分一二线城市（尤其是财政没那么强的一二线城市，因为财政特别强的城市，有可能可以养的起非常强的公办学校），呈现出一种“民办学校渐渐强于公办学校”的态势，因为这些城市的人口是流入的，所以民办学校的筛选优势，非常的突出，如果再加上当地财政没有特别强，那民办学校越来越强，超过公办学校几乎是大趋势。所以，在这些城市，其实是没有特别强的“学区房”的概念的，因为相当大部分强的学校，是民办学校，是需要考试或其他方式的筛选的，并不能通过房子来免试入学。值得一提是上海，很多人没有意识到的一个事情是，上海虽然民办学校很强，但是因为财政很强，其公办学校在全国看来也算是很强的，所以上海其实是有学区房观念的。
四五线城市：二十年前，几乎所有的地区都是公办学校更强，只是近二十年人口的流动 筛选等原因，使得很多一二线城市民办学校变得比公办学校强了。大部分四五线城市，人口其实是流出的，所有大部分四五线城市，保持着“最强的学校是公办的”这么一个情况。所有，四五线城市是吃学区房的，这里的房子可以直接保证孩子免试入学，四五线城市的学区房是有溢价的。
还有一种特殊情况，即当地有开发商直接开办学校（或者和地方政府深度绑定，承诺解决学位），让其业主的孩子直接免试入学，这个情况在一些有新楼盘的地方会出现，但是时间一长，就会淡化了，总体来说，这种学区房还是少数。
总结：学区房这个事情的概念，其实很多时候被误解了
学区房的定义：学区房其实应该指的是“拥有这个房子可以让孩子划片免试进入周围对口好学校的房子”，而不是“位置在学校旁边的房子”。
学区房是针对公办学校的，在民办学校旁边的房子，其实严格意义，不算是学区房。
不同城市公办学校和民办学校强弱是不一样的，公办学校更强的地区（一线和四五线城市）学区房概念更强烈，而民办学校更强的地区（部分一二线城市）其实本身是没有太多学区房的概念的。而北京是全国学区房观念最强的地方，这是非常特殊的，不能代表全国大部分地区的，但因为北京是传媒文化中心，让很多人以为全国大部分地方也像北京一样，有很强的学区房观念，这是有误解的。比如西安，成都这样的二线城市，学区房观念是不强的，不是在四七九旁边的房子就是学区房，四七九旁边的房子大部分情况下，并没有直接让孩子入读这些学校的功能。
本文转载自微信公众号“草叔消费升级研究”，作者吴劲草。文章为作者独立观点，不代表芥末堆立场，转载请联系原作者。
