有业内人士认为，东莞此次跟进该政策，意在弥补市场缺陷，解决二手房挂牌价虚高及一、二手市场联动涨价的问题。不过，谢岗镇此次没有纳入发布范围，表中给出的原因是该镇各楼盘网签交易数量均少于10套。对此李宇嘉认为，这种做法的目的是以参考价引导市场预期，控制挂牌价虚高，控制坐地起价、业主暴力拉升，给市场传递涨价的错误信号。约谈过去20天后，东莞宣布加强新建商品住房销售价格指导，要求商品房一年涨幅不得超过3%。
南方 房产频道记者注意到，10月8日晚，东莞市住房和城乡建设局在其官网、微信号等平台发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，并公布了首批218个小区的二手房参考价格。
这也是今年以来继深圳、广州后，广东又一座城市推出二手房参考价制度。从此前深圳的政策施行效果来看，二手房市场降温迅速，成交量价也逐步走低。有业内人士认为，东莞此次跟进该政策，意在弥补市场缺陷，解决二手房挂牌价虚高及一、二手市场联动涨价的问题。而在统计方法和定价策略上也更加合理完善。
东莞凤岗一处住宅小区 南方 记者 葛政涵 摄
楼盘最高参考价43437元/平方米
通知中附带了一份东莞市成交活跃住宅小区二手住房交易参考价格表，南方 房产记者梳理表格后发现，此次公布的218个小区遍布在东莞31个镇街，其中常平、南城、东城、寮步、虎门等镇街入选楼盘较多，仅常平一地就有29个楼盘。不过，谢岗镇此次没有纳入发布范围，表中给出的原因是该镇各楼盘网签交易数量均少于10套。
表格中最贵的3个楼盘均在松山湖，分别为翰林湖花园（43437元/平方米）、松山湖1号花园（43153元/平方米）以及星城翠珑湾（40680元/平方米）。此次公布的小区中有6个参考价低于1万元/平方米，最低的新城市花园（8215元/平方米）位于常平。
从价格区间分布来看，参考单价“2字头”的小区最多，共有98个。随后是“1字头”小区，共有78个，“3字头”小区共有33个。
“东莞热点片区价格明显压制，比如松山湖没有超过4.5万元，作为中心区的东城和南城没有超过4万元。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。
东莞住建局在同日发布的政策解读中指出，发布二手住房交易参考价格后，市住房城乡建设局将组织对全市房源挂牌情况开展全面检查，对房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台挂牌的价格虚高二手住房房源，一律要求下架处理。
对此李宇嘉认为，这种做法的目的是以参考价引导市场预期，控制挂牌价虚高，控制坐地起价、业主暴力拉升，给市场传递涨价的错误信号。
三个“锚点”形成定价体系
南方 房产记者注意到，此次东莞公布的参考价列表中，有部分高价小区的价格与实际挂牌价存在较大差距。
其中最典型的当属松山湖1号，由于该楼盘以别墅、联排等居住产品为主，因此报价往往偏贵，多在8万-10万元/平方米，而此次二手房参考价，该小区被定为43153元/平方米，降幅接近五成。而位于南城的万科金域华府，当前贝壳显示的挂牌价格大约在5.4万至5.9万元/平方米之间，而参考价格为39600元/平方米，降幅大约也有三成左右。
对于如何定价，东莞市住建局在政策解读中表示，参考价格以今年第二季度二手住房网签交易数据为基础，将二手住房网签交易套数超过10套（含）的住宅小区纳入统计范围，在统计方式上综合考虑税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格等因素。
“二手房参考价怎么定，并无先例，深圳探索以后，各地都在学习。”李宇嘉指出，东莞的做法比较好，后续统计方法可能还会完善。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，东莞在二手房参考价样本选取方面明确了一个新规，即将二手住房网签交易套数超过10套（含）的住宅小区纳入范围。而在参考价制定方面则明确了税务部门、金融部门的评估价格以及周边一手楼盘网签价格三个“锚点”，形成了很好的体系。
曾历经多轮调控
此次出台二手住房参考价机制前，东莞已经历经多轮调控。
今年2月，东莞限购限贷升级，其中剔除提出新入户居民家庭购买首套房需满足两年内连续缴纳社保半年，并对企业购房进行了规定。
4月8日，住建部约谈5座城市政府负责人，东莞和广州在列。约谈过去20天后，东莞宣布加强新建商品住房销售价格指导，要求商品房一年涨幅不得超过3%。
8月2日，东莞对土地出让规则进行了优化，对司法拍卖房屋和个体工商户购房进行了限制，并将增值税免征年限“2改5”。
“东莞楼市很特殊，新增供地很少，新房不够买，在售库存是全国热点城市中最低的，只有4个月左右。”李宇嘉认为，东莞新房限价导致“打新热”出现。但二手房对户籍不限购，因此买不到新房的就冲到二手房市场，二手房涨价反过来带动新房涨价，容易形成一、二手联动涨价。
易居研究院的一份统计显示，从2019年9月到今年9月，东莞二手住房成交均价从13409元/平方米上行至19763元/平方米。特别是在今年6至7月，二手住房成交均价经历了一次快涨周期，7月时一度冲至20100元平方米。
李宇嘉认为，在热点城市调控转向二手房市场后，推出二手房参考价是必然的趋势，也是政府发挥有形之手，维护供应市场基础秩序，弥补市场缺陷的需要。此外他还强调，要调整住房供应结构，比如加大三限房供应（类似于共有产权）、保障性租赁住房供应，这样才能让楼市逐步稳定下来。
对于二手房市场后续表现，严跃进表示，各大城市二手房市场将继续降温，至少四季度在量价等方面会有继续下滑的表现，类似走势需要密切关注。
【记者】葛政涵
【作者】 葛政涵
【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端
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